みなさん、こんにちは。
不動産賃貸業の小林です。
前回は、税理士さんとの出会いについてお話ししました。
管理会社も決まり、税務申告をお願いできる先生とも出会い、ようやくアパートオーナーとしての土台が整ってきた頃です。
一棟目、そして二棟目。
普通なら、ここで少し落ち着いて経営を安定させようと考えるのでしょう。
ところが、当時の僕は違いました。
アクセルを踏みっぱなしだったのです。
勢いがついてしまうと、人はなかなか止まれない。
これ、今でも名言だと思っています（笑）。
今回は、そんな勢いに任せて三棟目、四棟目を購入していった頃のお話です。
■ 不動産営業マンからの猛烈アピール
二棟目の購入を終えた頃から、不動産業者からの営業電話がさらに増えてきました。
「小林さん、すごく良い物件が出ました！」
「これは他の人に紹介する前に、小林さんにお知らせしたくて！」
ありがたいお話です。
もちろん、良い物件の情報をいただけることは、大家さんにとって大切なことです。
でも、毎日のように電話がかかってくると、さすがに少し疲れてきます。
そんな中、今でも忘れられない営業トークがありました。
「小林さんの探しているエリアで物件が出ました！」
おっ、それは気になります。
ところが、続く言葉に驚きました。
「正直、利益は出ませんが、ステータスにはなると思います！」
……はい？
利益が出ない？
でも、ステータスにはなる？
ちょっと待ってください。
僕はアパート経営をしているのであって、建物を集める趣味があるわけではありません（笑）。
それでも、そんな物件を紹介されるようになったことに、悪い気はしませんでした。
今思えば、この頃の僕は、不動産業者から
「小林さん＝物件を買ってくれる人」
と思われていたのでしょう。
営業マンにとっては、ありがたいお客さんだったのかもしれません。
ただ、すべての営業に付き合っていたら、自分の時間がなくなってしまいます。
頭では分かっていました。
でも、当時の僕は、次の物件を探すことが楽しくなっていたのです。
■ 三棟目は、ちょっと個性的なワンルーム
そんな営業電話の中で、少し気になる物件がありました。
鉄骨造の二階建てワンルームアパートです。
外観は少し個性的。
そして、正直に言えば古い。
決して、新築のようなピカピカの建物ではありません。
でも、立地は悪くありませんでした。
価格も、当時の僕には手頃に感じられました。
もっとも、すでに2億円を超える物件を購入している僕です。
金銭感覚が少し麻痺していた可能性はあります（笑）。
収支を計算してみると、数字もそれほど悪くありません。
そして何より、担当の営業マンがとにかく熱心でした。
「小林さん、この物件は絶対に回ります！」
「小林さんのエリア戦略にもぴったりです！」
エリア戦略。
何とも立派な言葉ですね。
でも、僕にはそんな大層な戦略はありませんでした。
ただ、自分が通いやすい場所が良かっただけです。
それを「エリア戦略」と呼んでくれるのですから、営業マンというのは言葉の使い方が上手ですね（笑）。
もちろん、営業マンの熱意だけで購入を決めたわけではありません。
立地や価格、収益性も検討しました。
そして、少しだけ価格交渉をして、三棟目の購入を決断しました。
こうして、僕の所有物件は三棟になりました。
■ 四棟目は、六階建てのRC物件
三棟目を購入し、今度こそ少し落ち着くかと思いきや……。
またしても、気になる物件の紹介がありました。
今度は、長年お世話になっていた不動産会社からです。
紹介されたのは、六階建てのRC造の賃貸物件。
RCとは、鉄筋コンクリート造のことです。
鉄骨造の三棟目とは違い、こちらは六階建て。
しかも、エレベーター付きです。
ただし、今回も建物は古い。
どうやら当時の僕は、古い建物にご縁があったようです（笑）。
営業マンからは、
「RC造でこの価格なら、お買い得ですよ！」
「駅にも近いし、ファミリータイプだから安定した需要が期待できます！」
そんな説明を受けました。
確かに、立地は悪くありません。
ファミリータイプの部屋があり、駅からも近い。
魅力的な部分はありました。
ただ、気になることもありました。
思っていたほど、手元にお金が残らないのです。
管理費や維持費、借入金の返済。
それらを差し引くと、収益にはそれほど余裕がありませんでした。
しかも、六階建てでエレベーター付き。
建物が古くなれば、設備の修繕にもお金がかかります。
今なら、もっと慎重に考えると思います。
でも、当時は違いました。
不動産会社にもいろいろと条件を考えてもらい、最終的には購入を決断しました。
こうして、四棟目のアパートを手に入れたのです。
■ 数字を見ているつもりだった
この頃の僕は、少しずつ不動産経営に慣れてきたつもりでいました。
管理会社も決まり、税理士さんにも税務申告をお願いできるようになりました。
何かあれば相談できる人もいます。
だから、何となく安心していたのです。
もちろん、物件を購入するときには収支計算をしていました。
家賃収入。
管理費。
修繕費。
銀行への返済。
数字はきちんと見ているつもりでした。
でも、今振り返ると、少し違っていたように思います。
良い数字はしっかり見る。でも、悪い数字はあまり見たくない。
そんな気持ちが、どこかにあったのかもしれません。
満室なら、これだけ家賃が入る。
大きな修繕がなければ、これだけ利益が残る。
空室が少なければ、返済も問題ない。
でも、現実のアパート経営は、そんなに都合よく進むものではありません。
空室が続くこともあります。
突然、設備が故障することもあります。
予想していなかった出費が発生することもあります。
頭では理解していたつもりでした。
でも、当時の僕は、どこかで楽観的に考えていたのでしょう。
完全に「勢いの魔法」にかかっていました。
■ 気づけば四棟、合計64部屋の大家さん
こうして、僕の所有するアパートは四棟になりました。
部屋数を整理してみると、
- ワンルーム：16部屋
- ワンルーム：10部屋
- ファミリータイプ：20部屋
- ファミリータイプ：18部屋
合計64部屋。
自分で書いていても、なかなかの数字です。
少し前まで普通のサラリーマンだった僕が、64部屋の大家さんになっていました。
毎月の家賃収入も増えました。
不動産業者からも、以前とは違う扱いを受けるようになりました。
銀行との付き合いも増えていきました。
そして、正直に言います。
かなり調子に乗っていました（笑）。
「このまま物件を増やしていけば、もっと安定するんじゃないか？」
そんなことまで考えていたと思います。
でも、ここで忘れてはいけないことがありました。
家賃収入が増えるということは、同時に管理する建物も増えるということです。
建物が増えれば、修繕する場所も増えます。
部屋数が増えれば、退去や空室の問題も増えます。
そして何より、借入金も大きくなっていきます。
収入が増えたからといって、自由に使えるお金が同じように増えるわけではありません。
今なら、よく分かります。
でも、当時の僕には、まだその怖さが十分に見えていませんでした。
■ アクセルを踏み続けた、その先に
一棟目を購入し、二棟目、三棟目、そして四棟目へ。
振り返ってみると、本当に勢いのある時期でした。
物件を購入するたびに、自分が成長しているような気がしていました。
もちろん、行動したからこそ得られた経験もあります。
あの頃の決断が、今の僕につながっていることも確かです。
ただ、ひとつ大きな勘違いをしていました。
物件が増えることと、経営が安定することは、必ずしも同じではない。
これは、後になって痛いほど思い知らされることになります。
不動産経営には、良いときもあれば悪いときもあります。
そして、良いときほど、悪いときのことを考えておかなければならない。
そんな当たり前のことを、当時の僕は十分に理解していませんでした。
勢いよく踏み続けていたアクセル。
でも、その先には、思いもよらない出来事が待っていたのです。
次回は、**「トラブル・資金ショート・そして売却」**のお話です。
順調に見えていたアパート経営に、突然訪れた厳しい現実。
大家さんになって初めて、本当の怖さを感じた頃のお話です。
それでは、また次回！🏠
コメント