不動産賃貸業って、実は日々の利益はそこまで大きくありません。
むしろ投資として見ると、ちょっと不思議で「ハイリスク・ローリターン」な世界かもしれません。
だからこそ、アパート経営で成功している人って、意外と少ないのかもしれませんね。
とはいえ、前回もお話しした通り、アパートは“貯金箱”です。
最終的に売却すればお金は残ります。
問題は――いかに長く持ち続けられるか、ここが勝負どころです。
ただ、この「持ち続ける」がなかなか大変。
とにかくお金が出ていきます。
ローンや固定資産税は事前に計算できるのでまだいいのですが、
日々の共用部の電気代や、ネット無料の費用など、細かい出費もじわじわ効いてきます。
そして今回の本題は、ここから。
一番インパクトのある出費――退去後のリフォームです。
始めたばかりの頃、本を読んでいると
「補修費は家賃の3ヶ月〜6ヶ月くらい」なんて書いてありました。
自分の物件に当てはめてみて、
「まあ20万〜40万くらいかな〜」なんて、のんきに考えていました。
…甘かったです（笑）
いざ初めての退去。
業者さんにお願いして見積もりを見たら――
「100万円？」
思わず二度見しました。
その後も退去のたびに、100万、150万…。
気づけばお金がどんどん飛んでいく。
しかも、ここがまた切ないところで。
どれだけお金をかけて綺麗にしても、家賃は上がりません。
管理会社さんからは毎回、
「他のお部屋と同じくらいで募集かけますね〜」
この一言。
いや、そうなりますよね。
周辺と比べても、だいたい同じか、ちょっとお値打ち。
（なぜなら、ちょっと古いので…笑）
現実はシンプルで、家賃はなかなか上がらない。
でも修繕費はどんどん上がる。
正直、これでは利益は残りません。
さらに最近は物価高。
材料費も上がって、ますます厳しい。
「このままじゃまずいな」と思って、方針を見直しました。
リフォームは最低限。
構造や機能など、本当に大事な部分だけにお金をかける。
見た目はアイデアで勝負。
そんなスタイルに変えました。
振り返ると、一番のミスは“無知”でした。
賃貸なのに、分譲マンションが得意な業者さんにお願いしてしまい、
結果、分譲マンションのようなピカピカな仕上がりに。
もちろん綺麗です。目立ちます。
でも、賃貸にはちょっとオーバースペックなんですよね。
分譲は一生に一度の買い物。
賃貸は、良くも悪くも“通過点”。
中には長く住んでくれる方もいますが、
中には、100万円かけた部屋を1年で…というケースもあります。
これを経験すると、考え方も変わります。
そこからは、DIYやデザインをSNSで研究したり、
自分でできるところは手を入れて、少しずつ工夫。
「退去しても、すぐ決まる部屋」を目指して、
毎日ネタ探しです（笑）
おかげで、修繕費はかなり抑えられるようになりました。
…とはいえ、ここにたどり着くまで、まあ遠回りしました。
昔は照明つけたり、エアコンつけたり、
とにかく「良かれと思って」どんどんお金を使っていました。
結果――お金が減る（笑）
今思えば、いい勉強代ですね。
結局のところ、アパート経営は
「大きく損しないこと」が一番大事だと思っています。
大きな故障を防ぐためのメンテナンスはしっかりやる。
でも、修繕費はかけすぎない。
家賃は無理に上げず、
アイデアで埋めていく。
そして物件をいくつか持って、リスクを分散する。
そうやってコツコツ積み上げていくと、
気づけばサラリーマン以上の収入に届いていたりします。
これが、今の僕なりの“ちょうどいい答え”です。
あとは、自由に生きるために――
考え方を、少しずつアップデートしていくだけですね。
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