みなさま、こんにちは。
前回は、アパートの探し方についてお話ししました。
不動産情報サイトを眺めたり、セミナーに参加したり、人とのつながりを作ったり。
物件と出会う方法は、いろいろあります。
でも、良さそうな物件を見つけたとき、誰もが一度は考えることがあります。
「もし、この物件を買って失敗したらどうしよう……」
当然ですよね。
何千万円、場合によっては何億円という買い物です。
スーパーで特売品を買うのとは、わけが違います（笑）。
今回は、そんな不安とどう向き合うかについて、僕なりの考えを書いてみます。
不動産投資で失敗する人の話を聞くと
ときどきニュースで、不動産投資のトラブルを目にすることがあります。
「不動産投資で多額の借金」
「投資用物件を購入したものの、返済できずに自己破産」
そんな話を聞くと、同じ不動産賃貸業を営む者として、胸が苦しくなります。
なぜ、そんなことになってしまったのだろう。
どうすれば防げたのだろう。
つい、考えてしまいます。
もちろん、失敗の理由はさまざまです。
悪質な業者に騙されたケースもあれば、景気の変化や予想外の修繕費など、購入時には見通せなかった事情もあるでしょう。
ただ、僕が特に大切だと思っていることがあります。
それは、購入する前に、どこまで自分で調べたかということです。
営業マンの話だけで決めてはいけない
たとえば、こんな物件を紹介されたとします。
「駅から近く、利回りも良いですよ！」
「この地域は賃貸需要があります！」
「銀行の融資も紹介できます！」
なんだか良さそうですよね。
でも、ちょっと待ってください。
本当にそうでしょうか？
その物件がある地域は、どんな場所なのか。
周囲には、どんな建物があるのか。
家賃設定は適正なのか。
今後も入居者が見込めるのか。
そして、紹介してくれた会社は信用できるのか。
確認したいことは、山ほどあります。
さらに、建物の状態や修繕履歴、空室状況、借入金の返済計画まで考え始めると……。
「もう、面倒くさい！」
そう思うかもしれません（笑）。
でも、ここを面倒くさがってはいけないんです。
何千万円もの買い物をするのですから、調べすぎるくらいでちょうどいい。
僕はそう思っています。
自分の目で見て、自分の頭で考える
僕が物件を検討するとき、大切にしていることがあります。
それは、できる限り現地に足を運ぶことです。
資料には「閑静な住宅街」と書いてあっても、実際に行ってみると印象が違うことがあります。
近隣の道路が狭かったり、周辺の建物の管理状態が気になったり。
逆に、資料ではあまり魅力を感じなかった物件が、現地に行くと意外と良かった、なんてこともあります。
そして、数字の確認も欠かせません。
家賃収入はいくらなのか。
管理費や修繕費、税金はいくら必要なのか。
借入金を返済したあと、手元にいくら残るのか。
空室が増えたり、金利が上がったりした場合でも経営を続けられるのか。
電卓をたたいて、何度も考えます。
もちろん、専門的なことは不動産会社や税理士、建築の専門家などに相談することも大切です。
人の意見は参考にする。でも、最後に決めるのは自分。
これだけは忘れないようにしています。
資産になるか、負動産になるか
不動産は、購入すれば必ず儲かるものではありません。
良い物件を、無理のない条件で購入し、適切に管理していけば、長く収入を生み出してくれる可能性があります。
一方で、空室が続き、修繕費ばかりかかり、売ろうとしても買い手が見つからない。
そんな物件を抱えてしまえば、大変です。
本来は「資産」になるはずだったものが、いつの間にか「負動産」になってしまう。
言葉は似ていますが、中身は大違いです。
そして、その分かれ道の一つが、購入前の判断にあると思っています。
買うことが目的ではありません。買ったあと、きちんと経営できることが大切なんです。
それでも、最初の一棟には大きな価値がある
ここまで少し厳しい話をしてきました。
でも、不動産賃貸業を長く続けてきた僕だからこそ、伝えたいことがあります。
最初の一棟を持つと、世界が変わります。
これは、僕自身が経験したことです。
最初の物件を購入してから、不動産会社との付き合いが増えました。
管理会社や銀行との関係も生まれました。
物件を所有しているからこそ、紹介してもらえる情報もあります。
そして、実際に経営することで、机の上では学べなかったことが次々とわかるようになりました。
家賃が入金される喜び。
入居者が決まらない不安。
突然の修繕依頼。
銀行との交渉。
良いことも悪いことも、全部が経験になります。
その経験が、次の物件を考えるときの判断材料になるんです。
もちろん、一棟目を買えば必ず二棟目が買えるわけではありません。
融資が受けられるかどうかも、経営状況や金融機関の判断によります。
それでも、僕の場合は一棟目を持ったことで、確実に人脈と選択肢が広がりました。
そして、気がつけば……。
サラリーマンをしながら、大家さんの仕事もする。
そんな、嬉しい忙しさが始まっていたんです（笑）。
最初の一棟だからこそ、焦らない
不動産を探していると、
「この物件は、すぐに売れてしまいますよ」
「今が購入のチャンスです」
そんな言葉を聞くこともあるでしょう。
確かに、本当に良い物件は早く売れてしまうことがあります。
でも、だからといって、納得できないまま購入する必要はありません。
不動産は、買って終わりではありません。
そこから何年も、何十年も付き合っていくことになります。
だからこそ、最初の一棟は慎重に。
焦らず、流されず、自分の頭で考える。
そして、納得できる物件に出会えたら、勇気を持って一歩を踏み出す。
僕は、それが長く不動産経営を続けるための第一歩だと思っています。
アパートは、買うことよりも、買ったあとが大切です。
僕のアパートくんたちにも、これから長く働いてもらわなければなりませんからね（笑）。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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