みなさま、こんにちは。
今日もお付き合いいただき、ありがとうございます。
突然ですが、皆さんに質問です。
同じようなアパートが二つあったら、どちらを選びますか？
立地はほぼ同じ。間取りも似ている。築年数も同じくらい。設備もほとんど変わらない。
でも、家賃だけが少し違う。
……普通は、安い方ですよね（笑）。
今日は、そんな当たり前の疑問から始まった、僕の「アイデア探し」についてお話しします。
満室経営は、大家さんの理想
アパート経営で大切なのは、お金の流れです。
毎月の家賃収入から、銀行への返済や管理費、修繕費などを支払っていきます。
だからこそ、空室はできるだけ減らしたい。
もちろん、満室でなければ経営できないわけではありません。でも、大家さんにとって満室は理想です。
空室があっても銀行への返済は待ってくれません。
……このあたり、銀行さんは本当に律儀ですね（笑）。
退去が発生したら、できるだけ早く次の入居者さんを見つける。
ところが、そこで一つの問題にぶつかりました。
同じような部屋なら、安い方が選ばれる？
例えば、同じエリアに二つの空室があったとします。
間取りも家賃もほとんど同じ。
さらに、リフォーム業者さんまで同じだったらどうでしょう。
壁紙も似ている。床材も似ている。設備も同じメーカー。
入居希望者さんから見れば、どちらも似たような部屋です。
もちろん、日当たりや階数などの違いはあります。
でも、条件がほとんど同じなら、家賃が安い方を選ぶ人は多いでしょう。
そこで大家さんは考えます。
「じゃあ、家賃を下げようか……」
いやいや、ちょっと待ってください！
家賃を下げるのは、最後の手段にしたいんです。
たった1,000円。でも、ラーメン10杯分です
例えば、家賃を月1,000円下げたとします。
入居者さんにとっては、年間12,000円の節約。
でも、大家さんにとっては、年間12,000円の収入減です。
12,000円あれば、ラーメンが10杯以上食べられます。
……僕は、こういう計算をしてしまいます（笑）。
しかも、複数の部屋で同じように家賃を下げたら、その差はどんどん大きくなります。
もちろん、長期間空室が続くなら、家賃の見直しも必要です。
でも、その前に考えたいことがあります。
「この部屋を選んでもらう理由を、何か一つ作れないだろうか？」
昔は、エアコンを付けていました
アパート経営を始めた頃、僕が考えたのは設備の追加でした。
例えば、
「今ならエアコンを一台付けます！」
という方法です。
入居希望者さんにとっては嬉しい条件ですよね。
ただ、実際にやってみると、これが意外と面倒でした。
エアコンを購入して、工事を手配して、日程を調整する。
仲の良い電気屋さんがいれば相談しやすいのですが、そうでなければ手間がかかります。
家電量販店にお願いしたこともありました。
そして、当然ですが、お金もかかります。
家賃を下げないために設備を追加する。
それ自体は悪くありません。
でも、その設備が本当に入居の決め手になるのか。
そこを考えなければ、結局は余計な出費になってしまいます。
アイデアを探して、あちこち歩き回りました
そこで僕は、別の方法を考えるようになりました。
豪華な設備を付けるのではなく、ちょっとした工夫で部屋の印象を変えられないだろうか。
でも、そう簡単にアイデアなんて浮かびません。
そこで始めたのが、アイデア探しです。
まずはSNS。
おしゃれな部屋やDIYの投稿を見て、参考になりそうなものを探しました。
次は書籍。
インテリアやリフォームの本を読んで、使えそうなアイデアを調べました。
そして、ホームセンター巡り。
材料や工具を眺めながら、
「これ、何かに使えないかな？」
と考える。
さらに、100円ショップにも足を運びました。
商品を見て、値段を確認する。
「これが100円で買えるのか！」
なんて驚くこともありました。
……こうして振り返ると、ずいぶんいろいろなところを歩き回っていましたね（笑）。
でも、不思議なことに、こういう時間が楽しかったんです。
ただ買い物をしているのではありません。
空室を埋めるためのヒントを探しているんです。
そう考えると、ホームセンターも100円ショップも、立派な勉強の場所になります。
今では、自分で手を動かすようになりました
そんなことを続けているうちに、少しずつ自分でできることが増えてきました。
最近では、部分的にペンキを塗ることもあります。
古くなった止め金具を交換することもあります。
もちろん、何でも自分で直せるわけではありません。
専門的な工事や安全に関わる部分は、業者さんにお願いしています。
でも、ちょっとした補修なら、自分でできることもあるんです。
以前なら、すぐに業者さんに相談していたようなことでも、
「これくらいなら、自分でできるかもしれない」
と考えるようになりました。
もちろん、失敗することもあります。
でも、自分で手を入れた部分がきれいになると、ちょっと嬉しいんですよ。
完成したところを眺めて、一人で満足する。
……誰も褒めてくれませんけどね（笑）。
アイデアは、探して終わりではありません
昔の僕は、アイデアを探すことに夢中でした。
SNSを見る。
本を読む。
ホームセンターを巡る。
100円ショップで値段を調べる。
でも、今は少し違います。
見つけたアイデアを、実際に試してみる。
そこまでが、僕の楽しみになりました。
もちろん、何でも実行すればいいわけではありません。
費用はどれくらいかかるのか。
本当に部屋の印象が良くなるのか。
入居者さんに喜んでもらえるのか。
そして、何より安全に使えるのか。
そうしたことを考えながら、小さく試していきます。
うまくいけば、次の部屋にも取り入れる。
失敗したら、また別の方法を考える。
この繰り返しです。
家賃を下げる前に、知恵を絞ってみよう
アパート経営をしていると、どうしても数字ばかり見てしまいます。
家賃はいくらか。
修繕費はいくらか。
利回りは何％か。
もちろん、どれも大切です。
でも、数字だけでは解決できないこともあります。
同じような条件の部屋が並んでいたとき、
「こっちの部屋に住みたいな」
と思ってもらえるかどうか。
その小さな違いを作るのが、大家さんの工夫なのかもしれません。
家賃を1,000円下げる前に、何かできることはないだろうか。
壁の一部分を塗り直す。
古くなった金具を交換する。
ちょっとした工夫で、部屋の印象を変える。
大きなお金を使わなくても、できることはあります。
もちろん、工夫すれば必ず入居が決まるわけではありません。
でも、何もしないよりは、試してみる価値があると思っています。
大家さんの仕事は、意外と面白い
昔は、アパート経営というと、家賃をいただいて建物を管理する仕事だと思っていました。
でも、実際にやってみると、それだけではありません。
入居者さんに選んでもらうために考える。
新しいアイデアを探す。
自分でできることを増やす。
そして、少しずつ物件を良くしていく。
こうしたことも、大家さんの仕事なんですね。
何より、自分のアイデアを試せるのが面白いんです。
アパートが働いてくれる生活。
でも、そのアパートが気持ちよく働けるように、大家さんも少しは頭と手を動かさないといけません。
……もっとも、ホームセンターで余計な工具を買ってしまったら、節約になりませんけどね（笑）。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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