みなさま、こんにちは。
これまで、新築アパートについて僕なりの考えをお話ししてきました。
初心者にとっては、大手企業の新築アパートも選択肢の一つ。
建築費は高くなりがちですが、専門家のサポートを受けながら、完成までの時間を使って準備できるメリットがあります。
では、中古アパートはどうでしょうか？
実は、僕が最初に購入したのは中古アパートでした。
ですから、中古物件の魅力も、苦労も、それなりに経験してきたつもりです。
今回は、そんな中古アパートについてお話ししてみます。
最初に結論を言ってしまうと……。
中古アパートは面白い。でも、初心者には少しハードルが高い。
これが、僕の考えです。
中古物件の最大の魅力は、すぐに家賃が入ること
中古アパートの大きなメリットは、購入した時点ですでに建物が完成していることです。
そして、入居者が住んでいる物件なら、購入後すぐに家賃収入が発生します。
新築の場合、建物が完成するまで家賃は入りません。
でも、中古なら購入した翌月から家賃が振り込まれることもあります。
これは、なかなか嬉しいものです。
実際、僕が初めてアパートを購入したときも、最初の家賃入金には感動しました。
「本当にお金が入ってきた！」
あの感覚は、今でも覚えています。
もちろん、銀行から融資を受けていれば返済も始まります。
家賃収入から管理費、修繕費、税金、借入金の返済などを差し引いて、手元にいくら残るのか。
ここをしっかり考えなければいけません。
ただ、実際に家賃が振り込まれることで、「大家さんになった」という実感が湧くんです。
実は、建物よりも運営の仕組みがありがたい
中古物件には、もう一つ大きなメリットがあります。
それは、すでに賃貸経営の仕組みが出来上がっていること。
アパート経営には、想像以上に多くの人が関わっています。
管理会社、清掃業者、設備の保守会社。
建物によっては、エレベーターの点検やインターネット設備の管理なども必要です。
新築の場合、こうした仕組みを一つずつ整えていかなければなりません。
でも、中古物件なら、前のオーナーが使っていた管理体制を引き継げる場合があります。
これは、非常にありがたいことです。
ただし、すべての契約が自動的に引き継がれるわけではありません。
管理会社との契約や設備の保守契約などは、確認や再契約が必要になることもあります。
僕の場合、購入時に管理会社を変更することもあるので、結局バタバタすることもありますが（笑）。
それでも、すでに入居者がいて、建物が運営されているというのは大きな強みです。
ここまで聞くと、
「なんだ、中古の方がいいじゃないか！」
と思いますよね。
ところが……。
そう簡単にはいかないんです。
中古アパートで最初に考えること
僕が中古物件を検討するとき、気になることがあります。
それは、
「なぜ、前のオーナーはこの物件を売るのだろう？」
ということです。
もちろん、売却理由はさまざまです。
相続や資産整理、別の事業への資金移動など、建物に問題がなくても売却することはあります。
でも、場合によっては、大きな出費が迫っていることもあります。
例えば、外壁塗装。
建物の規模によっては、かなりの金額になります。
屋上防水や給排水設備の更新も同じです。
エレベーターがある物件なら、保守費用や将来の更新費用も考えなければなりません。
購入価格だけを見て、
「これは安い！」
と思って飛びつくと、あとで大変なことになるかもしれません。
中古物件は、購入価格だけでなく、購入後に必要なお金まで考えることが大切なんです。
修繕費は、ボディブローのように効いてくる
中古アパートの怖いところは、修繕費です。
新築でも故障はありますが、中古の場合、設備の老朽化が進んでいることがあります。
エアコンが壊れた。
給湯器が壊れた。
水漏れが発生した。
一つ一つ対応しているうちに、結構な金額になっていきます。
さらに、長年住んでいた入居者が退去すると、原状回復や設備交換が必要になることもあります。
壁紙を張り替え、床を直し、水回りを交換する。
そして、今の入居者ニーズに合わせてリフォームをする。
気がつけば、かなりの出費です。
「今月は家賃がたくさん入ったな」
と思っていたら、翌月には修繕費の請求書が届く。
利益が、ボディブローのように削られていくんです。
しかも、一発で終わらないところが厄介です（笑）。
もちろん、すべての中古物件で多額の修繕費が発生するわけではありません。
きちんと維持管理されてきた建物なら、比較的良い状態を保っていることもあります。
だからこそ、購入前に修繕履歴や建物の状態を確認することが重要なんです。
中古物件には、資金の体力が必要
新築は購入時の費用が高くなりやすい一方、当初は大規模修繕の必要性が比較的低い傾向があります。
中古は購入価格を抑えられる場合がありますが、購入後の修繕費を見込んでおかなければなりません。
つまり、中古アパートを経営するなら、ある程度の資金的な余裕が必要です。
修繕費を見込んで融資を受けられれば助かりますが、必ず希望どおりの融資が受けられるわけではありません。
だからこそ、自己資金をすべて購入費用に使ってしまうのは危険です。
購入後の修繕や空室に備えて、手元にお金を残しておくことが大切だと思います。
そして、建物について相談できる人がいると心強いですね。
管理会社やリフォーム会社、建築の専門家。
そうした人たちとのつながりも、中古アパート経営では大きな財産になります。
それでも、中古物件探しは面白い
ここまで怖い話ばかりしてしまいましたね。
でも、僕は中古物件が好きなんです。
物件情報を見つけると、ついつい現地を確認したくなります。
僕の場合、基本的には自分が足を運べる範囲で物件を探しています。
いわゆる「近場主義」です。
現地に行けば、建物の雰囲気や周辺環境がわかります。
駐車場や駐輪場の状態、共用部分の清掃状況なども確認できます。
そして、僕にはもう一つ楽しみがあります。
登記情報を調べることです。
僕は長年、司法書士事務所で働いていました。
ですから、不動産の登記情報を見るのは、昔から慣れ親しんだ仕事です。
いつ建てられた建物なのか。
これまで、どんな所有者に渡ってきたのか。
どのような担保権が設定されているのか。
そんなことを調べていると、物件の歴史が少しずつ見えてきます。
もちろん、登記情報だけで実際の借入残高や売却理由までわかるわけではありません。
でも、物件を理解するための大切な手がかりになります。
さらに、気になることがあれば、不動産会社に話を聞くこともできます。
こうして情報を集め、自分なりに考える。
僕にとっては、これも不動産経営の楽しみの一つなんです。
僕が中古アパートから始められた理由
僕が最初に中古アパートを購入できたのは、運が良かった部分もあると思います。
長年の仕事を通じて、不動産に関する知識が多少ありました。
登記や契約の流れも理解していましたし、不動産業界に知り合いもいました。
そして、わからないことを相談できる環境があったんです。
それでも、最初はわからないことだらけでした。
管理会社との打ち合わせ、銀行とのやり取り、入居者への対応。
何をするにも初めてです。
「本当にこれで大丈夫なのかな？」
そんなことを考えながら、何とかスタートしました。
今では笑い話ですが、当時は結構必死でしたよ（笑）。
新築か中古か。最後は自分に合った選択を
ここまで、新築と中古についてお話ししてきました。
どちらにもメリットがあり、デメリットがあります。
僕の考えでは、不動産にあまり詳しくなく、相談できる人もいない方には、サポート体制の整った新築アパートも検討する価値があると思います。
ただし、新築だから安全というわけではありません。
購入価格や収益性、融資条件によっては、中古よりリスクが大きくなることもあります。
一方で、建物を見るのが好きな人。
数字を調べるのが得意な人。
現地に足を運び、自分で判断することを楽しめる人。
そんな方なら、中古アパートも面白い選択肢になるでしょう。
大切なのは、新築か中古かということだけではありません。
自分が理解できて、無理なく経営を続けられる物件を選ぶこと。
これが一番だと思います。
さて、皆さんなら、どちらを選びますか？
新築でしょうか？
それとも中古でしょうか？
僕は……。
どちらも経験しましたが、やっぱり中古物件を見て回るのは楽しいですね（笑）。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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