みなさま、こんにちは。
突然ですが、皆さんは「レンタルルーム」をご存じでしょうか？
簡単に言えば、部屋や空間を時間単位、あるいは日単位で貸し出す仕組みです。
会議や勉強会、趣味の集まりなど、利用目的はさまざま。
普通のアパート経営とは、少し違った不動産の活用方法です。
実は僕、以前このレンタルルームの運営に挑戦したことがあります。
きっかけは、最初に購入した中古アパートの老朽化でした。
今回は、そんな僕の小さな挑戦についてお話しします。
満室なのに、将来が心配なアパート
そのアパートは、僕が最初に購入した思い入れのある物件でした。
全部で16部屋。
当時は満室だったものの、建物の老朽化が進んでいました。
家賃も少しずつ下がり、以前ほど利益が残らなくなっていたんです。
このまま賃貸経営を続けるべきか。
大規模なリノベーションをするべきか。
それとも、建物を取り壊して土地として売却するべきか。
いろいろ考えていました。
そこで、リフォーム業者さんに相談してみたんです。
「今の時代に合った部屋に直すと、いくらくらいかかる？」
返ってきた答えは……。
「一部屋、200万円くらいですね」
えっ、200万円？
ちなみに、その部屋の家賃は月3万円ほどです。
年間の家賃収入は36万円。
単純計算でも、リフォーム代だけで家賃収入の5年分以上になります。
もちろん、リフォームによって家賃を上げられる可能性はあります。
でも、外壁や屋根、浄化槽、駐車場など、ほかにも手を入れたいところが山ほどありました。
「これ、いっそのこと建て直した方が早いんじゃない？」
そんな考えまで浮かんできました。
建て直したくても、簡単にはできない
ただ、建て直すには大きな問題があります。
入居者さんです。
16部屋の入居者さんに退去していただかなければ、建物を取り壊すことはできません。
当然、大家さんの都合だけで簡単に退去してもらえるわけではありません。
時間も費用も必要ですし、入居者さんの生活にも関わることです。
どうしたものかなぁ。
そんなことを考えていたとき、一冊の本に出会いました。
一冊の本から、面白いアイデアが生まれた
その本に書かれていたのは、不動産を購入せず、借りた物件をレンタルスペースとして運営する方法でした。
なるほど。
自分で不動産を持っていなくても、空間を活用して収益を生むことができるんだ。
……ん？
ちょっと待ってください。
僕は、すでにアパートを持っているじゃないですか！
しかも、これから退去する部屋も出てきます。
だったら、その空室をレンタルルームにしてみたらどうだろう？
全部の部屋が空くのを待って建て直すのではなく、空いた部屋から新しい使い方を試してみる。
このアイデアを思いついたとき、正直ワクワクしました。
自分の持っている物件を、自分のアイデアで生まれ変わらせる。
しかも、最近覚え始めたDIYの知識も使える。
「これ、面白いことになるんじゃない？」
……少し、自分に酔っていたかもしれません（笑）。
退去が決まったら、ホームセンターへ！
さっそく、一部屋の退去が決まりました。
ここから、僕のレンタルルーム作りが始まります。
ホームセンターに行って材料を買う。
100円ショップで小物を探す。
現場に戻って作業する。
そして、失敗する（笑）。
YouTubeでやり方を調べて、もう一度挑戦する。
そんなことの繰り返しでした。
動画で見ると、職人さんは簡単そうに作業しているんですよ。
でも、自分でやってみると全然違う。
思ったように仕上がらない。
寸法が合わない。
やり直しになる。
それでも、不思議と楽しいんです。
何もなかったワンルームが、少しずつ自分のイメージした空間に変わっていく。
アパート経営を始める前には、想像もしなかった楽しさでした。
「お部屋デート」って何ですか？
ちょうど、その頃はコロナ禍でした。
レンタルスペースの利用方法を調べていると、よく目にする言葉がありました。
「お部屋デート」
……お部屋デート？
正直、おじさんにはピンときませんでした（笑）。
でも、調べてみると、二人でゆっくり過ごせる個室を借りるという需要があるようでした。
なるほど、そういう使い方もあるんですね。
実際に募集を始めてみると、意外にも予約が入るようになりました。
休日だけでなく、平日の夜にも利用がありました。
自分が考えて作った部屋を、誰かがお金を払って利用してくれる。
これは、普通のアパート経営とはまた違った喜びでした。
気がつけば、最大4部屋を運営
最初は一部屋だけの挑戦でした。
ところが、退去が出るたびに部屋を整えていき、最終的には最大4部屋をレンタルルームとして運営するようになりました。
ここまで来ると、もう立派な仕事です。
予約が入れば、利用後に清掃。
備品を確認して、次の利用者さんのために部屋を整える。
洗濯物も出ます。
奥さんにも手伝ってもらいました。
そして、サラリーマンの仕事も続けていました。
昼間は本業。
仕事が終わればレンタルルームの管理。
場合によっては、深夜に掃除をすることもありました。
「アパートが働いてくれる生活」を目指していたはずなのに……。
気がつけば、僕が一番働いているじゃないですか！（笑）
でも、あの頃は本当に夢中でした。
忙しかったけれど、自分で考えて始めたことが形になっていくのが嬉しかったんです。
すべての部屋が使えるわけではなかった
ただし、築古アパートには、やはり限界もありました。
退去した部屋を確認すると、思っていた以上に傷んでいることがあります。
ユニットバスの壁が崩れていたり。
水漏れがひどかったり。
床下が傷んで、床が不安定になっていたり。
こうなると、ちょっとしたDIYでは対応できません。
安全に利用してもらうためには、専門的な修繕が必要です。
費用が大きくなりすぎる部屋は、レンタルルームとしての利用を諦めました。
当然ですが、どんな部屋でも収益化できるわけではありません。
そして、レンタルルームには清掃費や備品代、光熱費、予約サイトの手数料などもかかります。
予約が入らなければ、収入もありません。
アパートの家賃収入とは、また違った難しさがありました。
そして、最後に出した結論
こうしてレンタルルームを運営しながら、古いアパートを維持していました。
空室になった部屋の家賃収入がなくなる分を、レンタルルームの売上で補う。
そんな形で、何とか続けていたんです。
でも、建物の老朽化そのものが解決したわけではありません。
この先、さらに修繕費が必要になる可能性もあります。
建て直すという選択肢も考えました。
ただ、そのためには大きな資金が必要です。
当時の僕には、建て直しに必要な手元資金が足りませんでした。
そして、最終的に決断しました。
レンタルルームの運営をやめて、アパートを売却する。
最初に購入した、思い入れのある物件です。
いろいろな経験をさせてもらった建物でした。
でも、不動産経営は思い出だけでは続けられません。
これから必要になる費用と、今後の収益を考えて、売却を選んだんです。
売却して気づいた、不動産経営の面白さ
結果として、アパートを売却したことで、手元にまとまった現金を残すことができました。
もちろん、売却すれば毎月の家賃収入はなくなります。
でも、老朽化した建物を維持するための将来の負担もなくなりました。
そして、次のことに挑戦するための資金も確保できたんです。
振り返ってみると、あのアパートには本当にいろいろなことを教えてもらいました。
初めての家賃収入。
建物の老朽化。
DIYの楽しさ。
レンタルルームという新しい挑戦。
そして、売却という経営判断。
どれも、僕にとって大切な経験です。
さて、ここで一つ。
実は、不動産賃貸業には、毎月の家賃収入だけでは見えてこない「お金の話」があります。
アパートを売却して、なぜ手元にお金が残ったのか。
次回は、そんな不動産経営の本当のお金の話をしてみたいと思います。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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