みなさま、こんにちは。
今回は、アパート経営をするうえで、とても大切なお話です。
それは、「満室経営」。
アパートは、建物を持っているだけでは家賃が入ってきません。
入居者さんがいて、初めて家賃収入が生まれます。
つまり、空室が増えれば、それだけ収入も減ってしまうんです。
当たり前の話ですよね。
でも、大家さんにとっては、これがなかなか大きな問題なんです。
サブリースという選択肢もあるけれど
テレビCMなどで、「一括借り上げ」や「サブリース」という言葉を聞いたことはありませんか？
簡単に言えば、サブリース会社が建物を借り上げ、入居者さんに転貸する仕組みです。
契約条件によっては、空室があっても一定の賃料が支払われます。
大家さんにとっては、空室による収入の変動を抑えられるメリットがあります。
ただし、契約によっては賃料の見直しや減額、免責期間などもあります。
必ずしも、最初に決めた家賃がずっと保証されるわけではありません。
僕はこれまで、基本的に「自分で考えて経営したい」という思いから、サブリースを選んできませんでした。
でも、最近は少し考え方が変わってきています。
遠方にある物件などでは、サブリースも一つの選択肢になるのではないか。
そんなふうに思うようになりました。
近いうちに実際に経験する機会もありそうなので、そのときには良いところも悪いところも、正直にお話ししたいと思います。
僕の空室対策は、まず清潔感から
さて、ここからが本題です。
空室を埋めるためには、何をすればいいのでしょうか。
家賃を下げる？
広告費を増やす？
設備を新しくする？
もちろん、どれも方法の一つです。
でも、僕が最初に考えるのは、もっと基本的なこと。
「清潔感」です。
建物の周りにゴミが落ちていないか。
駐輪場に自転車が乱雑に置かれていないか。
ゴミ収集場所はきれいに整理されているか。
共用部分の照明は切れていないか。
こうしたことを、できるだけ確認するようにしています。
入居を考えている方が物件を見に来たとき、最初に目にするのは建物の外観や共用部分です。
そこで、
「なんだか汚いな……」
と思われてしまったら、室内を見る前から印象が悪くなってしまいます。
だからこそ、まずは建物をきれいにしておく。
僕は、これが空室対策の第一歩だと思っています。
部屋に入った瞬間の印象を変える
次に考えるのが、室内の雰囲気です。
空室になった部屋は、家具も何もない状態です。
きれいに清掃されていても、どこか殺風景に感じることがあります。
そこで、僕はちょっとした工夫をしています。
玄関にマットを敷いてみたり。
キッチンやトイレに小物を置いてみたり。
花瓶に造花を飾ってみたり。
香りが強くなりすぎないよう気をつけながら、芳香剤を使うこともあります。
大したことではありません。
でも、何もない部屋より、少しだけ生活のイメージが湧く空間になると思うんです。
目指すのは、内覧に来た方が、
「あっ、なんだかいいな」
と感じてくれる部屋。
そのために、100円ショップやホームセンターをうろうろしています。
気がつけば、すっかり常連客です（笑）。
そして、DIYの世界へ
中古物件になると、ちょっとした傷みが気になることがあります。
ドアノブが錆びていたり。
木部の塗装が剥がれていたり。
壁紙の一部が汚れていたり。
もちろん、大きな修繕や専門的な工事は、リフォーム業者さんにお願いします。
でも、自分でできる小さな作業なら、挑戦してみるのも面白いんです。
ドアノブを交換してみる。
木部を塗装してみる。
装飾用のシートを貼って、雰囲気を変えてみる。
ただし、賃貸住宅ですから、安全性や耐久性には注意が必要です。
電気工事など資格が必要な作業は、当然、専門業者さんにお願いしています。
そうして少しずつ手を加えていくと、古い部屋が見違えることがあります。
これが、なかなか楽しい。
アパート経営を始める前は、DIYなんてほとんど興味がありませんでした。
それなのに今では、YouTubeでリフォーム動画を見ている自分がいます。
「あの物件の、あそこをこうしたら面白いな」
そんなことを考えながら、メモを取る。
そして、退去の連絡が入ると……。
なぜかホームセンターに行きたくなるんです（笑）。
内覧してもらわなければ、始まらない
ただし、ここで大切なことがあります。
どれだけ部屋をきれいにしても、どれだけ工夫しても、内覧してもらえなければ、その魅力は伝わりません。
そこで重要になるのが、不動産会社との付き合いです。
僕は、入居者募集をお願いしている不動産会社に、ときどき顔を出すようにしています。
お菓子を持って、ちょっとご挨拶。
「最近、どうですか？」
「うちの物件、何か気になるところはありませんか？」
そんな会話をしながら、現場の声を聞くんです。
ここは、長年の営業事務の経験が役に立っているのかもしれません。
もちろん、お菓子を持っていけば入居者が決まる、なんて単純な話ではありません（笑）。
でも、実際にお客さんと接している営業担当者の意見は、とても参考になります。
「この設備があれば決まりやすいですよ」
「最近は、こういう部屋が人気ですね」
そんな話を聞くと、次の空室対策のヒントになるんです。
大家さん一人で考えるより、現場の人の意見を聞く。
これも、大切な仕事だと思っています。
DIYには、恐ろしい落とし穴があります
さて、ここまでDIYの楽しさをお話ししましたが、一つだけ注意してください。
DIYは、ハマると危険です！（笑）
最初は100円ショップで小物を買う程度だったんです。
ところが、いつの間にか工具売り場に足が向くようになります。
「このドライバー、使いやすそうだな」
「やっぱり電動の方が便利かな」
そして、気がつけば……。
マキタの電動ドライバーを購入！
さらに、ペンキも筆も、だんだん本格的なものが欲しくなってきます。
最初は節約のために始めたはずなのに、工具代がどんどん増えていく。
これでは、何のための空室対策なのかわかりません（笑）。
でも、楽しいんですよね。
自分で考えて、手を動かして、部屋が少しずつ変わっていく。
その過程が面白いんです。
もちろん、趣味と経営は別です。
かけた費用に見合う効果があるのか、そこは冷静に考えなければいけません。
……と、自分にも言い聞かせています（笑）。
空室対策から、新しいアイデアが生まれました
こうして、空室をどうすれば魅力的にできるか考えているうちに、僕の中で一つのアイデアが生まれました。
それが、**「レンタルルーム」**です。
最初は、空室対策の延長でした。
でも、考えているうちに、だんだん面白くなってきたんです。
普通に部屋を貸すだけではなく、別の使い方ができないだろうか。
そんな発想から始まりました。
さて、どんなことを考えたのか。
そして、実際にどうなったのか。
次回は、空室対策から生まれた「レンタルルーム」のお話をしたいと思います。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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