みなさま、こんにちは。
今回は、少しお金の話をしてみようと思います。
不動産投資でお金を増やすというと、皆さんはどんなことを想像しますか？
安く物件を買って、高く売る。
いわゆる「売却益」を狙う方法でしょうか。
不動産の世界では、売却まで考えた計画を「出口戦略」と呼んだりします。
もちろん、それも大切な考え方です。
でも、僕の不動産賃貸業は少し違います。
アパートは、毎月家賃が入る「積立貯金箱」みたいなもの。
今日は、僕がそう考えるようになった理由をお話しします。
今回は少し数字が多くなりますが、お付き合いくださいね（笑）。
なぜ、最初のアパートを売却したのか
前回、老朽化したアパートでレンタルルームを運営し、最後には売却したというお話をしました。
今回は、その続きです。
そもそも、なぜ売却したのか。
理由は、とてもシンプルです。
手元の運用資金を確保したかったから。
実は、その頃から銀行の融資条件が厳しくなってきたと感じていました。
例えば、一億円の中古アパートを購入する場合。
以前は、物件価格のほぼ全額を融資してもらえることもありました。
購入時の諸費用まで含めて融資を受けられれば、自己資金の負担はさらに軽くなります。
ところが、その頃には、
「融資は物件価格の80％程度までです」
と言われる機会が増えてきたんです。
一億円の物件なら、融資は8,000万円。
残りの2,000万円と諸費用は、自分で用意しなければなりません。
これは、なかなか大変です。
しかも、複数のアパートを所有していると、修繕費や設備交換などで突然まとまったお金が必要になることもあります。
そこで、僕は一つの決断をしました。
長年所有していたアパートを売却して、手元の資金を厚くしよう。
そう考えたんです。
1億800万円で買ったアパートを、1億円で売却
今回売却したのは、以前の記事で紹介した、僕が最初に購入した中古アパートです。
購入価格は、1億800万円。
それを8年間所有し、最終的に1億円で売却しました。
さて、皆さん。
この数字を見て、どう思いますか？
「800万円も安く売っているじゃないか！」
そう思いますよね。
確かに、購入価格と売却価格だけを比べれば、800万円のマイナスです。
でも、アパートは8年間、何もしていなかったわけではありません。
その間、ずっと家賃を稼いでくれていたんです。
8年間で、いくら家賃が入ったのか
当時の家賃収入は、満室で月60万円ほどでした。
単純計算してみましょう。
60万円 × 12か月 × 8年間 ＝ 5,760万円
なかなか大きな金額ですよね。
もちろん、実際には空室もありましたし、家賃の変動もありました。
ですから、これは満室が続いたと仮定した計算です。
そして、家賃が60万円入ったからといって、そのすべてが利益になるわけではありません。
銀行への返済。
管理会社への支払い。
建物の維持管理費や修繕費。
税金なども必要です。
僕の場合、こうした支払いを差し引いて、毎月手元に残るお金は、おおよそ15万円でした。
こちらも単純計算してみます。
15万円 × 12か月 × 8年間 ＝ 1,440万円
実際の手残りは月ごとに変わりますが、ざっくりとしたイメージはこんな感じです。
購入価格と売却価格の差額はマイナス800万円。
一方で、8年間の手残りを単純計算すると1,440万円。
差し引きすると640万円です。
ただし、これは税金や購入・売却時の諸費用、自己資金などをすべて反映した最終利益ではありません。
不動産の収益を正確に計算するには、もっと細かい数字が必要です。
でも、今回お伝えしたいのは、実はここからなんです。
売却した日に、通帳に残ったお金
アパートを1億円で売却すると、決済の日に売却代金が入金されます。
もちろん、銀行から借りているお金があれば、返済しなければなりません。
僕の場合、売却時に残っていた借入金は約7,600万円でした。
そこで、計算してみます。
1億円 − 7,600万円 ＝ 2,400万円
つまり、借入金を返済したあと、売却代金から約2,400万円が残る計算です。
実際には、仲介手数料や税金なども考える必要があります。
でも、僕が注目してほしいのは、この2,400万円という数字です。
買ったときより安く売ったのに、売却時にはまとまったお金が手元に残る。
不思議だと思いませんか？
これには、ちゃんと理由があります。
ローンを返すことは、資産を増やすことでもある
アパートを購入すると、多くの場合、銀行から融資を受けます。
そして、毎月返済していきます。
この返済には、大きく分けて二つの部分があります。
一つは、銀行に支払う利息。
もう一つは、借りたお金そのものを返す元金です。
ここが重要なんです。
元金を返済すると、その分だけ借金が減っていきます。
例えば、アパートの価値が変わらないと仮定すれば、借金が減った分だけ、自分の持分に相当する価値が増えていくことになります。
僕の場合、購入時の借入額は約1億800万円。
売却時の残高は約7,600万円でした。
差額は約3,200万円です。
つまり、8年間でそれだけ借入元金を減らしていたことになります。
もちろん、実際の返済額は月によって違いますし、物件の価値も変動します。
でも、毎月少しずつ元金を返していたことが、売却時にまとまった現金を残せた大きな理由の一つなんです。
ただし、ここは誤解しないでください。
元金返済で減った借金が、そのまま利益になるわけではありません。
物件の売却価格が大きく下がれば、手元に残るお金も減ります。
それでも、家賃収入を得ながら借入金を減らしていけることは、不動産賃貸業の大きな特徴だと思っています。
僕にとってアパートは「積立貯金箱」
この仕組みを考えたとき、僕はふと思ったんです。
「これって、積立貯金に似ているな」
毎月、家賃が入ってくる。
そこから銀行に返済する。
返済のうち、元金部分は借金を減らしていく。
そして、長く所有すればするほど、借入残高は少なくなっていく。
もし最後まで返済すれば、借入金のないアパートが残ります。
途中で売却すれば、売却価格から借入残高などを差し引いたお金が手元に残ります。
これが、僕の考える**「積立貯金箱」**です。
ただし、普通の貯金箱とは大きく違います。
アパートの価格は変動しますし、空室や修繕費などのリスクもあります。
必ずお金が増えるわけではありません。
それでも、僕にはこの仕組みがとても魅力的に感じられたんです。
しかも、この貯金箱には毎月の収入がある
さらに面白いことがあります。
この貯金箱は、所有している間、毎月家賃を稼いでくれるんです。
もちろん、入居者がいて、経費や返済を差し引いてもお金が残ることが前提です。
でも、きちんと経営できれば、毎月の収入を得ながら、借入金を少しずつ減らしていくことができます。
この仕組みを理解したとき、僕は思いました。
「これなら、いつかサラリーマンを辞められるかもしれない」
もちろん、アパート一棟だけでは、生活費をすべて賄うのは難しい場合もあります。
僕自身も、最初は副業として始めました。
でも、物件を増やし、長く運営し、必要に応じて売却する。
そして、手元に残った資金を次の物件に活用する。
そんなことを繰り返していくうちに、少しずつ経営の形ができてきたんです。
売却は、終わりではなく次の始まり
不動産を売却すると、毎月の家賃収入はなくなります。
でも、売却によって借入金を整理し、手元の資金を増やせることもあります。
そのお金を使って、次の物件を購入する。
あるいは、既存物件の修繕に備える。
無理に次の投資をせず、現金を持っておくという選択肢もあります。
僕は、こうした自由度が不動産経営の魅力だと思っています。
何でも買えばいいわけではありません。
何でも売ればいいわけでもありません。
持ち続けることも、売ることも、経営者としての大切な判断です。
今回の売却も、僕にとっては次のことを考えるための一つの区切りになりました。
お金よりも、僕が手に入れたかったもの
さて、ここまで長々とお金の話をしてきました。
でも、最後にもう一つだけ。
僕が不動産賃貸業を続けている理由は、単純にお金を増やしたいからではありません。
もちろん、お金は大切です。
生活するにも、好きなことをするにも、ある程度のお金は必要です。
でも、僕が本当に欲しかったのは、自由に使える時間でした。
毎日、朝から晩まで働いていたサラリーマン時代。
あの頃は、やりたいことがあっても、なかなか時間がありませんでした。
今では、ゴルフに行くこともできます。
釣りに出かけることもできます。
愛犬ウメちゃんと散歩しながら、次にやりたいことを考える時間もあります。
そして、こうしてブログを書く時間もできました。
もちろん、大家さんの仕事がなくなるわけではありません。
トラブルがあれば対応しますし、銀行や管理会社との打ち合わせもあります。
でも、自分で時間の使い方を考えられる。
これが、僕にとって何より大きな変化でした。
お金を増やすことは目的ではなく、人生の時間を増やすための手段。
僕は、そんな考え方で不動産賃貸業を続けています。
皆さんにも、少しは僕の考えが伝わったでしょうか。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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