みなさま、こんにちは。
前回は、初心者がアパート経営を始めるなら、大手企業の新築物件も選択肢の一つですよ、というお話をしました。
でも、新築なら何でも安心というわけではありません。
実は僕自身、新築の計画で大きな失敗をしたことがあります。
しかも、その原因は建築会社でも銀行でもありません。
僕自身の判断ミスです。
何をやらかしたのかというと……。
新築の計画を、同時に二つ進めてしまったんです！
今思えば、なかなか無茶なことをしていました（笑）。
駅前にビルを建てるという魅力的な話
最初に動き始めたのは、駅前の土地を活用する計画でした。
立地はなかなか良く、不動産会社からこんな提案を受けたんです。
「ここにビルを建てて、テナントとして貸し出しましょう」
駅前。
ビル。
テナント。
……なんとも魅力的な響きじゃありませんか。
当時の僕は、普通のアパート経営だけではなく、少し違うことにも挑戦してみたいと考えていました。
そこへ「テナントビルのオーナー」という話。
すっかりその気になってしまいました。
「よし、やってみよう！」
そんな勢いで、計画を進めていたんです。
ところが、ここで思わぬ問題が発生します。
相続した土地が、まさかのゴミ屋敷寸前に
実は、別に相続した土地がありました。
ところが、その土地が親族の影響で、ゴミ屋敷寸前の状態になっていることがわかったんです。
近隣から苦情が出てもおかしくない状況でした。
これは、さすがに放っておけません。
関係者と相談を重ね、親族との問題も整理することにしました。
そして、土地をきれいに整地して、戸建て賃貸住宅を建てるという提案を受けたんです。
なるほど。
土地をそのままにしておくより、賃貸住宅として活用した方がいいかもしれない。
そう考えた僕は、この計画も進めることにしました。
……お気づきでしょうか。
この時点で、僕は大切なことを忘れていました。
すでに、駅前ビルの計画が進んでいたんです。
気づけば、新築二件の同時進行！
こうして、僕の手元には二つの建築計画が並ぶことになりました。
一つは駅前のテナントビル。
もう一つは戸建て賃貸住宅。
しかも、建築会社はそれぞれ別です。
当然、打ち合わせも別々。
契約内容も違えば、工事の進み方も違います。
銀行との手続きも、それぞれ進めなければなりません。
そして、そんなときに限って、本業の仕事も忙しい。
朝から晩まで働きながら、二つの建築計画を進める。
いやぁ、よくやっていましたね。
……というより、よく考えずに始めてしまったんでしょうね（笑）。
そして、恐れていた資金ショート
一番の問題は、資金計画でした。
二つの建築計画を同時に進めるということは、当然、必要なお金も大きくなります。
ところが、当時の僕は、それぞれの計画を十分に整理できていませんでした。
融資額の申請も、今思えばかなり甘かったと思います。
契約内容や支払いの時期も、細かいところまで確認できていなかったんです。
そして、とうとう、その時がやってきました。
片方の計画で、お金が足りなくなったんです。
いわゆる、資金ショートです。
これは本当に焦りました。
支払いの時期は迫っている。
でも、必要なお金が足りない。
本業の合間を縫って銀行を回り、何とか資金を確保しようと走り回りました。
あのときの気持ちは、今でも忘れられません。
何千万円、何億円という計画を進めているのに、最後の資金繰りで慌てる。
完全に、僕の準備不足でした。
幸い、何とか乗り切ることはできました。
でも、もう二度と経験したくありません（笑）。
新築は、最初の見積もりで終わらない
この経験から学んだことがあります。
それは、新築の資金計画には、十分な余裕が必要だということ。
建築を進めていると、途中でいろいろな話が出てきます。
「こちらの設備に変更した方がいいですよ」
「この工事は追加で必要になります」
「せっかくですから、こちらもどうですか？」
一つ一つは、それほど大きな金額に感じないかもしれません。
でも、積み重なると大変です。
気づけば、当初の予算を大きく超えてしまうことがあります。
もちろん、契約内容によっては追加費用を抑えられる場合もあります。
だからこそ、何が工事費に含まれていて、何が別料金なのか、最初に確認しておく必要があるんです。
新築なのに、エアコンがない！？
さらに、僕の場合は別の失敗もありました。
完成した建物を確認してみると……。
エアコンがないんです。
いやいや、新築ですよ？
これから入居者を募集するんですよ？
どうしてエアコンがないんでしょう（笑）。
どうやら、当初の計画に含まれていなかったようです。
もちろん、エアコンが必ず標準設備というわけではありません。
でも、僕としては当然設置されるものだと思い込んでいました。
確認不足ですね。
さらに、庭には立派な庭木が……。
いや、ちょっと待ってください。
戸建て賃貸に、こんな庭木が必要でしょうか？
僕としては、それよりも家庭菜園ができるスペースにしたかったんです。
入居者さんが野菜を育てたり、花を植えたり。
そんな使い方ができれば、物件の魅力にもなると思っていました。
ところが、完成した庭は僕のイメージとは少し違っていました。
結局、設備や外構についても、もっと細かく打ち合わせをしておくべきだったんです。
たかが一割、されど一割
結果として、建築費は当初の予算より約一割増えてしまいました。
一割と聞くと、それほど大きく感じないかもしれません。
でも、金額が大きくなると話は別です。
例えば、一億円の計画なら、一割は一千万円。
一千万円ですよ！
「ちょっと予算オーバーしちゃったね」
なんて、笑って済ませられる金額ではありません。
建築費が増えれば、利回りや返済計画にも影響します。
だからこそ、新築では最初の資金計画が本当に大切なんです。
僕が学んだ、二つの大切なこと
今回の失敗から、僕は二つのことを学びました。
一つ目は、資金計画をしっかり立てること。
最初に自己資金の上限を決めておく。
追加費用が発生する可能性も考えて、予備費を確保する。
そして、これ以上は出せないという金額を、建築会社にもきちんと伝える。
二つ目は、完成後のイメージを明確にしておくこと。
どんな入居者に住んでもらいたいのか。
どんな設備が必要なのか。
外観や駐車場、庭はどうするのか。
そして、完成後すぐに入居者を募集できる状態になっているのか。
こうしたことを、事前に確認しておく必要があります。
もちろん、すべてを自分一人で判断するのは難しいでしょう。
だからこそ、建築会社や管理会社と、しっかり話し合うことが大切なんです。
犬の散歩も、不動産の勉強になります
ところで、僕には日課があります。
愛犬ウメちゃんとの散歩です。
朝と夕方、毎日歩いています。
実は、この散歩の時間も、不動産の勉強になっているんです。
近所のアパートを眺めながら、
「ここの駐輪場、きれいに整理されているな」
「あの建物の外観、なかなかいいな」
「この駐車場の配置、使いやすそうだな」
なんて、いろいろ考えています。
もちろん、道路から眺めているだけですよ。
怪しい人ではありませんので、ご安心ください（笑）。
でも、こうした日常の観察が、意外と役に立つんです。
実際に人が暮らしている建物を見ることで、図面やカタログだけでは気づかないことも見えてきます。
僕は、自分の物件も、いつまでもきれいにしておきたいと思っています。
そのためにも、日頃からいろいろな建物を見るようにしています。
もっとも、真夏と真冬の散歩は、なかなか大変ですけどね（笑）。
新築は、計画がすべて
今回の話をまとめると、新築アパートを計画するときには、特に二つのことを大切にしてほしいと思います。
「どんな建物を作りたいのか」
そして、
「そのために、いくらまで使えるのか」
この二つです。
さらに、僕のように複数の計画を同時に進める場合は、全体の資金繰りとスケジュールを管理することが欠かせません。
できれば、一つの計画をしっかり進めてから、次の計画に取りかかる方が安心だと思います。
僕は、欲張って二つ同時に進めた結果、大変な思いをしました。
でも、その経験があったからこそ、今では資金計画や設備の確認を以前より慎重に行うようになりました。
失敗も、経験の一つです。
……できれば、あまり高い授業料は払いたくありませんけどね（笑）。
さて、ここまで新築アパートについてお話ししてきました。
次回は、いよいよ中古物件のお話です。
僕が最初に購入したのも、中古アパートでした。
新築とは違った魅力や、注意したいところについてお話ししてみようと思います。
今日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
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