不動産投資のお金の話というと、
「物件を売って利益を出す」
そんなイメージを持っている人が多いと思います。
よく「出口戦略」と呼ばれるものですね。
でも、僕の考え方は少し違います。
今日はその話をしてみようと思います。
あくまで僕の経験からの話なので、少し長くなったらごめんなさい（笑）
前回、老朽化した物件でレンタルルームを運営して、最終的には売却したという話をしました。
今日はその続きです。
まず、売却した理由はとてもシンプルです。
運用資金が足りなくなったから。
恥ずかしい話ですが、銀行の融資条件が変わってしまったんです。
例えば１億円の中古物件を買う場合、
以前なら１００％近く融資してもらえることもありました。
理想を言えば、諸費用も含めて
１１０％融資くらいあると助かります。
でも、その頃には
「融資は８０％まで」
と言われることが増えてきました。
そうなると当然、自己資金が必要になります。
しかも、物件を複数持っていると、修繕やトラブルなどで現金が必要になる場面も多い。
そこで、思い切って売却を選びました。
ここから少し数字の話になります。
今回売却したのは、第２話で購入した物件です。
購入金額は １億８００万円。
売却は同じくらいの価格で出しましたが、
最終的に決まった金額は １億円ちょうどでした。
単純に考えると、
「８００万円損してるじゃん」
と思いますよね。
でも、この物件は ８年間所有していました。
当時の家賃は、満室でだいたい 月６０万円。
計算すると
６０万円 × １２ヶ月 × ８年
＝ ５７６０万円
これだけの家賃収入がありました。
もちろん空室もあるので正確ではありませんが、
単純に見ると大きな金額です。
ただし、この６０万円が全部残るわけではありません。
ローン返済や管理費などを引くと、
手元に残るお金は 月１５万円くらいでした。
計算すると
１５万円 × １２ヶ月 × ８年
＝ １４４０万円
つまり
売却代金１億円
＋ 手残り１４４０万円
おおよそ ６００万円くらいの利益になります。
ここまでは、よくある不動産投資の話です。
でも、僕が伝えたいのはそこではありません。
注目してほしいのは
売却したときに通帳に残ったお金です。
僕の不動産賃貸業は、
言ってしまえば 定期積立の貯金箱なんです。
どういうことか説明します。
１億円で売却すると、
決済の日に通帳に １億円入金されます。
そこから銀行の借入を返します。
購入時の借入は１億８００万円でしたが、
８年かけて返済していたので、残りの借金は 約７６００万円でした。
つまり
１億円 − ７６００万円
＝ ２４００万円
これだけのお金が通帳に残ります。
この２４００万円の正体は何か。
それは
毎月返していたローンの元金部分です。
僕の場合、元金はだいたい
月２３万円くらい返済していました。
それを８年間コツコツ払っていた結果が、
売却時にまとめて現金として戻ってくるわけです。
もし最後までローンを払い続ければ、
アパートは完全に自分のものになります。
でも途中で売却すると、
それまで払ってきた元金が現金になって手元に残り、
建物は次のオーナーのものになります。
これが僕の考える
「定期積立貯金箱」
の仕組みです。
しかも、この貯金箱にはもう一つ特徴があります。
毎月 配当があるんです。
そう、家賃ですね。
この仕組みに気づいたとき、
「サラリーマンを辞めても大丈夫かもしれない」と思いました。
正直、アパート１棟の家賃収入だけでは大した金額ではありません。
これだけでは生活はできません。
あくまで副業の範囲です。
でも
・複数の物件を持つ
・数年運用する
・タイミングを見て売却する
これを繰り返していくと
家賃収入が入りながら、
定期的にまとまった資金も増えていく。
そしてそのお金で
次の物件を購入する。
そんな流れができてきます。
もちろん、短期間で売ると元金があまり減っていないので、大きなお金は残りません。
逆に、買ったときより高く売れれば利益になりますが、その場合は税金もかかります。
でも、時間をかけてのんびり所有して、
売れるタイミングで手放す。
そうすれば、
まとまった資金が手元に残ります。
あとは、その「のんびりな時間」をどう楽しむか。
家賃を稼ぐためではなく、
人生の時間を増やすための投資。
それが僕の考える
不動産賃貸業、不動産投資です。
少しはイメージしていただけたでしょうか？
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