これまで、最初の１棟目は新築をおすすめします、とお話ししてきました。
時間はかかりますし、費用も正直高い。
でも、不動産の世界に不慣れな方にとっては「時間」が味方になってくれます。
前回お伝えしたポイントさえ押さえれば、比較的安心して進められると思います。
では――
中古物件はどうなのか？
はっきり言います。
少しハードルは高いです。
■ 中古物件の最大のメリット
まずはメリットから。
最大のメリットは、
取得した翌月から入金が始まること。
物件はすでに完成している。
入居者も住んでいる。
管理体制も出来上がっている。
銀行融資を受ければ返済も翌月から始まりますが、
同時に家賃も入ってくる。
管理費や経費を差し引いて、残った分が利益。
副業としての「収入」をすぐに実感できます。
さらに、物件のルールもすでに出来上がっています。
前オーナーのやり方を承継すれば、今日からアパートオーナーです。
これは大きな魅力です。
■ 実は「ルール」が一番大変
物件運営には、
・管理会社とのやり取り
・清掃
・水道・ガス
・ネット環境
・エレベーター保守
など、たくさんの関係者が関わります。
中古の場合、それらを基本的にそのまま引き継げる。
僕の場合は管理会社も変更するので大変ですが、
基本は「承継」なので、そのままならスムーズです。
ここまで聞くと、
「中古の方が良いのでは？」
と思いますよね。
でも――デメリットがあります。
■ 中古物件の怖いところ
まず考えるのは、
なぜ前オーナーは売却したのか？
です。
例えば、
・外壁塗装の時期が近い
・エレベーターの更新が迫っている
・設備が古い
こういった“大きな出費”が控えていることがあります。
特に外壁塗装やエレベーターは、想像以上に高額です。
さらに、入居者がいるということは、退去もあります。
長年住んだ入居者が退去すれば、
・原状回復
・設備交換
・今のニーズに合わせたリフォーム
これが続きます。
設備も順番に壊れていく。
つまり――
利益がボディブローのように削られていく。
これが中古の現実です。
■ 資金体力が必要
新築は初期費用が高いですが、
しばらくは修繕が少ない。
中古は安く見えても、後からじわじわ来ます。
購入時に修繕費込みで融資を組めれば理想ですが、
最近はそこまで貸してくれないケースも多い。
つまり、
・ある程度の自己資金
・建物やリフォームの知識
・相談できる人脈
これがないと厳しい。
これから初めてスタートする方には、
正直おすすめしにくいのが本音です。
■ それでも中古は面白い
とはいえ、中古物件探しは楽しいです。
僕の「近場主義」なら、
自分の目で現地を確認できる。
入居状況、空室状況、建物の雰囲気。
さらに登記情報を見れば、
・いつ建てられたか
・どれくらい借入していたか
・所有履歴
まで読み取れます。
僕は司法書士事務所で働いていたので、
登記から深読みもできますし、不動産業者さんにも気軽に聞ける。
だから中古スタートができました。
最初はバタバタでしたけどね（笑）。
■ 結論
もし、
・不動産に全く関わってこなかった
・相談できる人がいない
という方であれば、
最初の１棟目は中古より新築をおすすめします。
でも、
・建物を見るのが好き
・数字を読むのが得意
・現場に足を運べる
そんな方なら、中古からでも可能性はあります。
さて、ここまでで
新築と中古の両方をお話ししました。
あなたなら、どちらを選びますか？
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